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弊社では、賃貸経営をオーナー様の収益の最大化のため、常に努力をしております。

不動産投資で入居率の向上や家賃の底上げが出来れば、もちろんオーナー様の収益をあげることができるのは間違いありません。

さらに支出を経費として計上することで、利益を減らし税金を少なくすれば、手残りの現金が多くなり収益がアップにつながります。

たとえ満室稼働していても経費をうまく計上できなければ、最終的には収益－経費＝手残り現金が0円という状況になってしまう可能性があります。

当然ですが、税務署は経費が少なく税金を多く払ったとして何も言ってはくれません。

税金を最小限に収益をより大きくするために、経費に出来るものと出来ないものの知識をお伝えしたいと思います。

今まで見過ごしていた節税の可能性に気付いていただければと思います。

不動産投資で認められる14の経費一覧

①旅費・交通費

不動産を購入する、物件管理のため現地へ訪問など、不動産投資の目的のためにかかった運賃や自家用車のガソリン代、駐車場代、宿泊費など経費として計上できます。

領収書に何の目的かをメモしておくと便利です。領収書の出ない交通機関については、「旅費精算書」を作成すると良いです。

②自動車関連費用

自動車関連で経費と認められるものは、自動車の購入費、維持費、メンテナンス費用（車検など）、自動車税、保険料などです。

ただしこれも不動産経営のために使用する場合です。

自家用車を使う場合は「家事按分」をして不動産経営に使用する部分だけを経費計上します。

ちなみに罰金、反則金は経費として認められません。

③交際費

管理会社の担当者や不動産関連の業者との飲食代も経費として計上できます。

当然、個人の家族や知人などの飲食代は経費計上できません。

④勉強・情報収集の費用

不動産投資の勉強や情報収集のために使った経費も計上できます。

新聞・本・セミナーなどの費用です。

当然ですが、不動産関連に限ったことです。

しかし、個人のスキルアップという意味で、資格取得費用は認められません。

⑤通信費

通信費も経費として計上できます。

携帯電話・パソコンの購入費、インターネット代、不動産関連のソフトウェアやアプリの購入費などです。

通信費も同様に私用として使う場合は、家事按分します。

⑥ローン金利

不動産ローンの内、建物（設備含）の部分のみ経費計上できます。

ただし、利息のみ費用計上ができます。

不動産の金額の確認は、売買契約書に記載しているか、記載していない場合は、評価額から計算します。

金利の確認は、金融機関からのローン返済予定表に元金と利息が記載しますので、それぞれの金額を確認します。

⑦保険料

火災保険（地震保険含む）に加入する保険料は、経費となります。

⑧専門家に支払う報酬

専門家への報酬は、経費として認められます。

• 司法書士への登記依頼
• 税理士への確定申告依頼
• 弁護士への訴訟依頼（滞納・明渡などに伴う費用）

⑨管理委託料

不動産を管理会社に任せている場合、管理委託料は経費にできます。

⑩管理費

共用部の清掃や設備の保守・点検などに係る費用も経費計上できます。

区分所有のマンションの場合は、専用部の管理会社と共用部の管理会社が異なっているケースもあります。

⑪修繕費

原状回復に伴う内装工事費や、エアコン・給湯器などの設備費用を経費計上することができます。

またリノベーションやエントランス改修工事などの機能価値を向上や強化させるための修繕工事は、経費として計上できません。

これについては資本的支出という形で処理することになります。

詳細は「修繕費の経費計上とは」をご覧ください。

⑫広告宣伝費（入居付けのため）

賃貸仲介業者や管理会社に入居付けのために支払った広告宣伝費も経費計上できます。

広告宣伝費は入居付けを促進する役割があります。

⑬不動産に係る税金

下記が、計上できる税金とできない税金になります。

ただし、自動車税・重量税は不動産投資に使用する場合のみとなっています。

⑭減価償却

不動産の購入費用のうち、建物（設備含む）については、減価償却によって毎年経費計上することになります。

土地の購入費用は減価償却しないので、注意してください。

詳細は、前回のブログで記載した記事を参考にしてください。

☆アスパの賃貸経営改善塾⑤☆　不動産の耐用年数と減価償却の計算方法とを知っておこう！

認められない経費

スーツ代

基本的にスーツの購入費は経費計上できないと考えられています。

またビジネスバッグや腕時計なども、プライベートでも使用できるため、ファッションアイテムとみなされやすいので、経費として認められなかった事例があります。

ただし、これは一般的なケースで、立場上必要な装いであることが証明できれば経費として認められる可能性もあります。

スポーツクラブなどの会費

個人事業主の場合は、スポーツクラブなどの会費は経費計上できません。

個人事業主以外の場合は、家族以外の従業員がいれば福利厚生費として経費として計上できる場合があります。

所得税・住民税・法人税

前述の通り、経費計上できません。

不動産投資に関係なく発生する税金だからです。

反則金・罰金

前述の通り、経費計上できません。

ただし業務中に生じたレッカー移動代、レッカー後の保管代金は計上できます。

資格取得費用

不動産関係の資格は多数ありますが、個人のスキルアップになるものとみなされ、経費計上できません。

修繕費と資本的支出の経費計上とは

修繕費は経費に計上できますが内容によっては、税務上で一度に経費計上ができない場合があります。

• 修繕費とは、クロス・床の張替え・設備の修理など原状回復するための工事
• 資本的支出→主に改良や強化し資産価値を上げる費用で、複数年に渡って減価償却する

〈修繕費か資本的支出かの判断のポイント〉

1. 3年以内の周期または20万円未満→→→修繕費として計上
   おおよそ3年以内の期間を周期として行われる修理、改良などであるとき
   ひとつの修理、改良などの金額が20万円未満であるとき

2. 60万円未満または取得価格のおおよそ10％以下→→→修繕費として計上
   ひとつの修理、改良などの金額のうち、資本的支出が明らかでない金額がある場合。
   その金額が60万円未満のとき、または、資産の前年末の取得価額の概ね10％相当額以下であるとき。

例：

• 300万円かけて各世帯に新しく希望追加した食洗器付のシステムキッチンを導入する場合
  →資本的支出となり、耐用年数は15年ですので、15年間かけて毎年20万円ずつ減価償却費として経費計上します。
• 同じ型、もしくは同じ機能のものに交換した
  →修繕費とみなされ、300万円を一括で経費にできます。

不動産投資の節税ポイント

経費を増やす

不動産投資は、総収入金額から必要経費を引いて出たのが、不動産所得となります。

つまり、必要経費を増やすことで課税対象となる所得の額が減ります。

ですので、所得の額が減れば節税につながることなります。

ある程度の所得を得たタイミングで法人化する

個人事業主だと、事業とプライベートの経費が混在することが多く、経費として認められなかったりする場合があります。

法人化すれば経費計上できる項目が増えるため、大きな節税効果を期待できるでしょう。

たとえば、自宅を事務所として登録すれば家賃や公共料金などといった費用や社用車を購入すれば自動車税や維持費が経費になります。ほかにも、個人事業主では経費として認められない費用も経費にできるのがメリットです。

まとめ

このように不動産投資に関する経費の中には、計上できる項目とできない項目があります。経費を正しく認識し活用することで収益が大きく変わってきます。

知識がないと、知らず知らずのうちに損をしたり、トラブルなってしまう可能性もあります。いかに収益を最大化できるか、弊社は常にオーナー様の立場に立ち考え、ご提案しております。

経費に関する考え方や経費計上をするためのポイントを理解していただき、税引後キャッシュフローの最大化を実現していただければ幸いです。