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不動産投資をして節税しませんか？と営業トークを聞いたことがありませんか。

 なぜ節税に有効なのかというと、「減価償却費」という有効な経費が使えるからなのです。これを理解することで、不動産投資の収支や所得税の節税に大きな影響を与えます。

「減価償却を知らずに賃貸経営の成功はない」という人もいらっしゃいます。

今回の記事では、減価償却の基礎となる「建物価格」と「減価償却費の計算方法」について説明します。

耐用年数とは

まず耐用年数とは、簡単にいうと長期間に渡って使用できる固定資産（例：建物、車、大型設備など）の使用可能期間のことです。

不動産の建物は、年数が経つことに価値が減少していきますので、その建物にどれくらいの価値があるかを表したものが耐用年数です。

その耐用年数は、建物の構造や用途によって決められており、それぞれの価値を国が設定した。それを「法定耐用年数」といいます。

法定耐用年数一覧と計算方法

それぞれの「法定耐用年数」は、以下をご覧ください。

法定年数の計算方法は以下となります。

（法定耐用年数－経過年数）＋経過年数×0.2（20％）＝耐用年数

たとえばRC造のマンションで、築17年経過しているの場合、

（47－17）＋17×0.2＝耐用年数：33年

となります。

経過年数×0.2の小数点は切り捨てで計算します。

耐用年数が過ぎてしまっている場合はどうなるのかというと

（法定耐用年数×0.2（20％）

RCの場合：47年×0.2＝9年（切捨て）

となります。

次に減却償却との関係について説明します。

減価償却とは

不動産を購入した年に取得費用の全額を経費計上するのではなく、法定耐用年数を基準に分割して経費計上が認められている会計処理です。

この経費のことを「減価償却費」と言います。

ただし不動産の土地は減価償却の対象になりません。土地はいくら経過しても価値が減り使えないということがないからです。

減価償却の計算に必要な項目

減価償却費を計算する上で、必要な項目が、①建物価格　②耐用年数　③償却率です。

建物価格

不動産購入時の売買契約書に建物価格が記載されている場合は、その価格となります。

物件価格合計で記載されていて、土地と建物が記載されていない場合など「固定資産税から按分」して建物価格を出します。

不動産業者を介して購入した場合は、業者に確認することをおすすめします。

簡単には、固定資産税の評価証明を見て評価額から土地と建物の割合を出します。

例：評価額が、土地：3000万円　建物：1000万円の場合

割合は、土地67％、建物33％となります。

物件価格が5000万円の場合

→5000万円×33％＝1650万円が建物価格となります。

耐用年数

国税庁のHPから耐用年数が確認できます。

おもな法定耐用年数は先ほど前述した内容です。

償却率は、国税庁のHPから「減価償却資産の償却率表」を参照にしてください。

参照：https://www.nta.go.jp/law/joho-zeikaishaku/shotoku/shinkoku/070412/pdf/3.pdf

償却率

償却率とは取得価格から減価償却費として計上していい割合です。

不動産の償却率をまとめましたので以下をご覧ください。

横列を見ていただくと定額法と定率法がありますが、現在購入した建物について定額法のみの計算となります。

違いについて詳細は今回省きます。

減価償却費の計算

では、実際に減価償却費の計算をしてみましょう。

例：築20年過ぎたRC造マンションを建物価格5,000万円で購入した場合

まずは、耐用年数から計算しましょう。

（法定耐用年数－経過年数）＋経過年数×0.2（20％）＝耐用

これに数字を当てはめます。

（47－20）＋27×0.2（20％）＝耐用年数：32年

耐用年数は32年となります。

前述の償却率の図をみてみると、0.032となります。

建物価格が5000万円なので、減価償却費は以下になります。

建物5000万円×償却率0.032＝160万円

この計算で算出した160万円/年が、減価償却費はとなります。

まとめ

今回は、減価償却の基礎をお伝えしました。

不動産の耐用年数と減価償却費の計算方法を理解していただけたかと思います。

次は、この減価償却を不動産投資・賃貸経営でいか実践的に活用していけばいいのかをお伝えします。不動産投資において知識を身につけることは大切です。

冒頭でも述べましたが、

「減価償却を知らずに賃貸経営の成功はない」という人もいらっしゃる様に知識を有効活用し、いかに収益を最大化できるか意識することも大切です。

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