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まだ使える設備を古いから交換して欲しいと入居者から言われた場合、対応しないといけないのでしょうか。

入居者に心地良く住んでもらうためには、交換して方が良いのですが、費用がかかるので迷うところです。

入居者の要望にどう対応したらよいかご説明します。

入居者の要望をどこまで対応するか

結論から言うと、故障もしてない場合、入居者から「古いから交換して」と言われても、交換する必要はありません。

故障してない場合はオーナーが交換する義務はありません。

建物の築年数、設備のグレードで家賃を設定しているので、故障していない設備・グレードを上げるための設備交換を断ることは問題ありません。

当然故障した際は、すぐに設備交換または修理が必要となります。

ただ断ることで入居者との関係が悪くなり退去につながる可能性が出てきます。

立地が良くて入居募集も困らない様な物件なら良いですが、そうでなければ設備交換をして入居者の満足度を上げることも考える必要があります。

ただし一度要望を受け入れるとあれもこれも言われる入居者も少なからずいます。

物件の賃料や入居者を見て慎重な判断することが求められます。

どうしても交換して欲しいという場合は、入居者負担で交換してもらう方法もあります。

交換するタイミングはいつが良い？

設備はおおよそ10年を超えると故障が増えてきます。修理部品が無いことも多く交換する必要があります。

空室で入居募集している場合、内見に来られた方が、古いエアコンなどの設備を見ると見た目の印象が悪く、それだけで敬遠されることもあります。

古い設備なら故障する前に交換する方が良いです。

2020年4月、民法改正により「賃借物の一部滅失等による賃料の減額等」が、「設備不良による家賃減額」が当然になりました。

どういった内容かと言うと、故障などにより一部使用が出来なく居住に不具合が生じた場合は、家賃を減額するという内容です。

日本賃貸住宅管理協会が公表しているガイドラインは以下になります。

入居者から設備不良の連絡を受けた際は、迅速に現地確認を行い、故障する前に修理・交換をするようにしてください。

放置すると家賃減額になる可能性があります。

契約時に設備か残置物を決める

重要事項説明書や賃貸借契約書に設備として記載されている場合、故障すればオーナーが修理・交換をしないといけません。

その回避方法としては、前の入居者の「残置物」「無償貸与」などを記載している場合は、オーナーに修理や交換の義務は発生しません。

ただし単身者なのかファミリーなのかなど物件によってオーナーが負担する設備にするのかは大きくリーシングで変わってきますので、見極めが重要となります。

新品交換時に家賃値上げ交渉をしてみよう

設備交換の入居者要望を受け入れる際に設備メーカーやスペックまで入居者の意向通りに受け入れる必要はないです。

グレードの良い設備を導入する場合は、現入居者もしくは退去後に新たに募集する際に家賃アップが見込めそうな場合などに導入をおすすめします。

設備交換は必要な事ですが、新しくどのスペックを入れるかは、費用対効果を考えたうえで行うとこが大切です。

設備交換するときのポイント

• 費用対効果を見て機種を選ぶ

設備を交換する場合、前述した通り入居者からの要望を全て丸呑みしなくて大丈夫です。

様々な方が住みますので、高額な最高のスペックを用意しても無用になる可能性もあります。

最も一般的なグレードで十分です。グレードの高いものを設置する場合は、家賃アップなども検討して費用対効果を考えましょう。

• 費用のは経費計上できる

エアコンや給湯器の交換を行う場合、既存の故障した設備の廃棄料が必要になります。

電機屋さんで安いエアコンがあるからといっても、新設する場合の本体＋基本工事が一般的です。

家の設置場所によっては、電気工事や配管延長、既存の廃棄などプラスで大きな費用負担が掛かる場合があります。

信用できる業者や管理会社に相談した方が、より安く安心した工事になる場合が多くあります。

また設備交換にかかった費用が20万円以下なら一括して必要経費として計上することが出来ますので、忘れないようにしましょう。

まとめ

今回は、賃貸経営していく上で設備交換についてご説明いたしました。

入居者から「古くなったから交換して欲しい」と要望を受けることがあります。

まだ使用可能な設備なら要望通りに交換しなくても大丈夫です。

新しく入居募集する際に、新しい設備があれば部屋を決める決め手にもなります。

その時の費用面だけを考えるのではなく賃貸経営していく上での複数年の費用対効果を考え、適切なタイミングで交換するようにしましょう。

どのタイミングかどの設備が良いのか分からないオーナー様はお気軽にお問い合わせください。