不動産管理会社が行う
資産コンサルティング
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新着コラム

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  自己啓発・勉強会 サンディエゴにある投資物件

  2018年04月20日

  今日は昨日から東京に来ているついでと言っては何ですが 丁度IREM東京支部にて、アメリカ不動産投資の物件紹介セミナーがあったので参加してきました。     日本の不動産マーケットは、これからゆっくりと、かつ大きなインパクトを与えながらやってくる 人口の減少という避けられない波によって長期投資による大きなリターンは難しいということから  投資家はどんどんと海外不動産マーケットへと資金を移動させて行っています。   最近よく話を聞くベトナムやインドネシア等のアジア諸国への投資も魅力的ですが、 やはり今後も人口が増え、かつ、世界一をほこる経済の中心である アメリカの不動産への投資は比較的安全性が高いのではないかと感じています。   今日は単なる海外不動産投資の現状報告などを聞けるセミナーかと思ったのですが 実際に投資を募集をしている物件の紹介もあったので 思わぬ良い情報を得られる事が出来ました。   キャルフォルニア州　サンディエゴ　にある物件の紹介です。   一棟ものでもなく、区分でもなく 投資して運用している会社の自己資金の部分への参加という 日本にはあまり馴染みのない投資のやり方です。   今回は６００，０００ドルのＥｑｕｉｔｙ（自己資本）の空きが出たので 再度募集しているという案件です。 一口６０，０００ドルで１０人以上の参加が必要となります。 １０年間の投資リターン　ＩＲＲが１２．８％ かなり魅力的ですが、１０年間お金を引き上げる事が出来ないのと 毎年のキャッシュフローより、売却による売却益を大きく見てるので 本当にその値段で売れるのかなぁ～。。。というところですね。   でも、余剰資金があったら、それなりには良い投資だと思います。 なので、本当は私も一口乗りたいのですが 私にはまだまだ１０年寝かせれる余剰資金が無いので、 まずはとりあえず自己資金をなるだけ増やすことを先決にします(T-T)   しかし、大変勉強になるセミナーでした！！   ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー   賃貸経営の改善サポート と 相続支援コンサルティング 山本雅仁    

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  自己啓発・勉強会 株式会社イタンジさん訪問

  2018年04月19日

  今日は、朝から東京に来ております。   随分前からお世話になっている 株式会社クレシオの木村社長様にお声がけいただき勉強会に来ています。 午前は株式会社宅都さんの東京営業所をお借りして助成金についての勉強会。 場所をご提供いただいた、宅都のスタッフの皆様に、この場をお借りしてお礼申し上げますm(__)m ↑株式会社宅都さんの東京事務所　東京駅前の一等地にあります   さて、話の内容につきましては Sky in the limit 株式会社さんから人材開発支援助成金の活用に関してのお話です。 簡単に言うと 厚生労働省が３００億円の予算をもって取り組んでいる 職業訓練を実施する事業主等に対して 訓練経費や訓練期間中の賃金の一部を助成する 企業内の人材育成を支援する制度。 この制度を上手く利用し 節税も兼ねた助成金を使った研修制度のスキームです   例えば簡単に言うと 研修費として1,000万円を使う（契約・支払い）と 労働局から助成金が500万円、研修事業組合から研修促進費用として700万円 合計1,200万円となって返ってくるというスキームです。 厚生労働省で300億円の予算がありながら、100億円ほどしか利用されていないとの事。 詐欺の様な話ですが 実績もあるので詐欺では（多分）無さそうです。 今年の4月で制度が一部改正されたようで、 以前はもっと、めちゃくちゃ使い勝手の良い制度だったみたいです。 世の中には色んな隙間ビジネスがあるんだなーと実感！！     午後は株式会社イタンジさんの事務所にて イタンジさんが提供するサービスの説明と 不動産テック・不動産業界におけるAIやIT技術の現状などについてお話を頂きました。   今まで、IT技術がそれほどマッチしなかった業界、 IT技術を積極的に取り込もうとしていなかった体質の業界とも言えますが ここ数年のスマホ利用者の急増によって不動産業界にも大きな変化が起きています。   既にアメリカでは、AIを使って 今まで一般消費者では分かりにくかった不動産価格が ネット上でその不動産の本来の価値（価格）を誰もが簡単に 調べる事が出来る仕組みが確立されています。 そういった意味では日本はまだまだ遅れておりますが これからドンドンと急スピードで進んでいくことでしょう！！   そのような環境の変化の中、 我々の様な小さな会社がどの様に生き残っていけるか？ 本当に知恵を絞って考えなくてはいけません。   今回、このような勉強会に参加させて頂く機会を頂けた 木村社長様に感謝するとともに 全国の名だたる不動産業界の有名企業の若き社長様や幹部の皆様が一堂に会し その地方地方で行われている成功事例や将来に向かった現在の取り組み等 生の情報、インサイドな情報を交換できたこと、大きな刺激であり宝になりました。   私を含め、会社ももっともっと成長し 社会的介在価値を高めていきたいです！！   もっと勉強　もっと実践　　頑張ります！！   懇親会は東京駅前のオシャレなビルで立食パーティー。 やっぱり東京は良いですね(^^♪   ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー   賃貸経営の改善サポート と 相続支援コンサルティング 山本雅仁      

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  自己啓発・勉強会 あきんど同友会　総会２０１８

  2018年04月13日

    昨夜は『あきんど同友会』の総会に参加してきました。 あきんど塾卒業生が組織する500名の経営者ネットワークです。 今までは、単なる同窓会的な集まりだったそうですが 近年、ビジネスマッチングを行おうと言う事で動き始めているとの事です。 大阪の500人の経営者のネットワークって凄くないですか！？   あきんど塾卒業生というだけで 既にある程度の信頼関係は構築できるかと思いますので 会員同士でビジネスマッチングしても安心して取引できそうですし 比較的仕事になりやすいのかなと思うので是非盛り上がっていって欲しいと思います。   本年度、私は『会員交流委員会』という組織に所属することになりました。 会員の皆さんのお役に立てるよう頑張りたいと思います。     ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー   賃貸経営の改善サポート と 相続支援コンサルティング 山本雅仁  

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  自己啓発・勉強会 ＣＰＭこそがお金持ち父さんへの近道

  2018年04月10日

  本日は IREM Japan 西日本支部のセミナーに参加してきました。 セミナータイトルは 『ＣＰＭこそがお金持ち父さんへの近道』   セミナー講師は、 株式会社アミックス　代表取締役　末永社長 末永さんはIREM Japan 副会長であり 公益財団法人日本賃貸住宅管理協会会長でもある 不動産業界における超重鎮の方です。 東京の目白で、ご実家が経営されている不動産会社をお手伝いされながら 1987年に、ご自身で株式会社アミックスを設立 以後、建築業を行いながら 不動産投資を行い大成功を収めている方です。 現在は、三光ソフランホールディング社に会社を売却し また所有している国内の不動産も、高値がついている今、売却を進め その儲けたお金でまた今度は 経済成長が望める海外の不動産投資を積極的に行ってられます。 超、スーーーパーーーリッチなお方です。。   今回は、 末長社長の不動産投資において ＣＰＭという資格がいかに役に立ったかというお話をして頂けました。   もちろんＣＰＭの資格は役に立ちますが これほどの成功を収めようとすると やっぱり才能ですよね。。   大変良い刺激を受けました！！   私も一歩でも近づけるよう 実践、実践、実践をしていきたいと思います。 行動こそが全てです！！ 頑張ります！！   ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー   賃貸経営の改善サポート と 相続支援コンサルティング 山本雅仁      

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  書籍紹介 寝ながら稼ぐ121の方法

  2018年04月5日

  読書は宝の山への旅だと実感する 私の人生に大きく影響を及ぼした一冊『７つの習慣』という書籍があります。 著者のスティーブン・コビィー博士が 長年研究を重ね、人生を豊かに過ごすための考え方が書かれた書籍です。 ビジネス書でもあり、成功哲学、人間哲学といった幅広いジャンルに分類され 全世界2,000万部以上を売り上げた大変有名な書籍です。 この『７つの習慣』によって私自身人間的に大きな変化を遂げることが出来 また、今現在も私の人生を豊かにするための手助けとなっています。   今回ご紹介する、この『寝ながら稼ぐ121の方法』 なんとも胡散臭いタイトルの書籍なので、普段はあまり興味を示さないのですが 作者に目を向けるとジェームス・スキナーと書かれています。   うんっ！？・・・・ どこかで聞いた名前だな～、と思っていたら 何と、何と、 私の人生に大きく影響を与えた『７つの習慣』を翻訳した人です。 そして、一番最後の用紙の内側にある著者の紹介のを読んでいると 私が愛用する、フランクリンプランナーという手帳を販売している フランクリンコービージャパン社の社長兼会長でもあると。。。   何だ。。。凄い人じゃない。。(^^♪ と思い、購入して読んでみました。   内容は、投資家的な考えの部分が大きいです。 ・自分の湖に流れ込む川を掘ろう ・お金の為に働くのではなく、お金に働いてもらおう ・利息を払うより、利息をもらうほうが幸せ ・損益分岐点を知る（売上ー固定費ー変動費＝利益） ・分散投資より集中投資   などなど、お金の流れを作る・お金を増やす為の１２１の方法が書かれています。   確かに、成功した投資家などの書籍を読んでも同じようなことが書かれていますね。 しいて言えば、不動産投資も同じです。 一度の仕事（物件の購入）でずっと収益（家賃）を得ることが出来きます。 もちろん、物件を仕入れる際の目利きが重要になってくる訳ですが。   投資をしてお金を増やすと言うマインドは 損得だけの計算なので個人主義でも何ら問題ないですが 会社を経営し、会社を大きく、また強い会社に育てるのとは まったくマインドが変わります。 そこには、働く人々がいて そして働く人々は感情を持って業務をおこなっているからこそ 働く人々に対する配慮がどれだけ出来ているかというのも 会社を経営してお金を増やすのには、大きな要素となってきます。 両方のマインドを持ち合わせれば無敵ですね。   お金は労働対価ではない。価値創造の結果である。 この言葉がとても印象的でした！！ 私自身が、この住み暮らす地域社会に、どの様な価値創造を提供できているか！？ 労働時間ではなく、価値創造の大きさが対価になると。 工夫次第で、まだまだ対価を大きく出来ると思います。   私は、会社に属しているので なかなか大きな勝負は出来ないですが、 こういうマインドを忘れずに投資家としても成功したいと思う本でした。   寝ながら稼ぐ121の方法       ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー 賃貸経営の改善サポート と 相続支援コンサルティング 山本雅仁      

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  自己啓発・勉強会 第６回清水ゼミ

  2018年03月31日

  大阪府宅地建物取引業協会（宅建協会）中央支部が主催する全６回コースの清水ゼミ、 昨夜はその６回目の最終回の講義を受けてまいりました。 前回受けた第5回目の講義の時は、同じ時間でも既にあたりは薄暗くなっていましたが 昨夜はまだ日が明るく、春の訪れを感じます。     昨年の６月から始まり、 高度不動産専門人材になるための知識の習得を目的に行われました。 第１回　高度不動産専門人材の条件（先約の為泣く泣く欠席） 第２回　不動産と金融の融合１：投資用不動産の見極め（出席） 第３回　不動産と金融の風号２：Excelによる投資用不動産の評価（出席） 第４回　不動産市場とAI：不動産テックの最新情報（出席） https://www.asset-value.jp/column/2017/12/15/247/ 第５回　不動産市場とAI：中小不動産業者のAI・IoTの活用法（出席） https://www.asset-value.jp/column/2018/02/03/291/ そして昨夜 第６回　生き残る不動産専門家の条件：明日からの実践（出席） の講義を受けてまいりました。   ↑会場の様子   まず始めに、シンガポールに本社を置く 東南アジアの不動産投資アドバイザーである Property Access Japan 株式会社　CEO風戸氏による 東南アジアにおける不動産投資事情についてお話を伺いました。 風戸氏はソニー不動産を立ち上げた創立メンバーの一人で 後に海外の不動産取引を学びたいということでソニー不動産を退社し シンガポールにオフィスをかまえ 香港・シンガポール・マレーシア・インドネシア・フィリピン・ベトナム等 東南アジア広域にわたり不動産市場を研究、そしてアドバイザーとして活躍している方です。   今回は、マレーシア・タイ・フィリピンでの 不動産開発と投資環境についてお話をお聞きしました。 外国人が不動産を購入することが出来るのか！？ どれぐらいの収益をもたらすことを期待できるのか！？ そんなお話です。 例えば フィリピンは経済成長率が７％　人口１億人で 外国人による不動産の購入には制限があり コンドミディアムの４０％しか取得できない フィリピンの土地の上昇率は１０％弱 という市場であるということ。   マニラのコンドミディアムを例に見ると ・面積：103平米　３Bed Room ・価格：3150万円　（坪101万円） ・所在：11階A室 表面利回りは　8.7％ NOI利回りは　6.8％ と試算されている。 もちろん為替のリスクもあるが 魅力的なのは、年間５％以上の価格上昇があるとうこと。 計画から竣工までに６年から７年ぐらいかかるということで 販売開始から竣工までに既に価格が上昇し 竣工までに権利を売却することも頻繁に行われているらしい。   1億2千万円を自己資本に（4ユニット）を購入したシュミレーションを見ると 投資期間4年、竣工直後に売却しても4千万円の投資純利益を得られるとある。 非常に魅力的に見える。   しかし、リスクとリターンは比例する。 本当にこの投資自身が、それだけのパフォーマンスを出してくれるのだろうか？     日本大学スポーツ科学部　教授　清水先生は最後にこうくくられました。 近年、東京オリンピックもひかえ東京も同じように 不動産開発、不動産投資が活況づいているが 2025年以降から緩やかに、かつ大きな大きなインパクトを与えながら 日本の人口は減少し、国としては弱体化を迎えていくことは明らかである。 同時に、不動産業界にもAI・IoTの大きな影響をもたらし我々の仕事を奪っていく。 不動産業者は、このまま生き残っていけるのか？   決して、海外の不動産投資を勧めているわけではないが、 AIなどのテクノロジーが進むにつれて、中小の不動産会社でも 海外の不動産を扱うことが可能となる時代が目の前に来ている。   しかし、リスクは付きまとう。   そして清水先生はこう教えてくれました。 リスクとは？　＝　わからないもの リスクマネージメントとは 『There are known knowns. These are things we know that we know. 　There are known unknowns. That is to say, there are things that we know we don’t know. 　But there are also unknown unknowns. There are things we don’t know we don’t know.』 アメリカ国防省長官の　ロナルド・ラムズフェルド氏の言葉である。   known known　知っている事を知る →今の実力と将来を正しく理解する力 known unknown　知らない事を知る →将来を予見する力・市場を創造する力 unknown unknown　分からない事は分からない →予期せぬ出来事に備える力   リスクと向き合う勇気を持ち知ろうとする事で リスクを減らすことが出来る。   我々不動産会社も、より専門性と競合優位性を確立し 社会的介在価値を高める事で利益を創造していけるのだと。   不動産の価値とは、、、、 私たちの仕事の価値とは、、、 また私個人の価値とは、、、   価値、　　価値、　　価値、　　価値   価値は、人によって測り方が変わってきます。 同時に、価値は金銭的対価をもたらします。   知識を経て、私個人の価値を高めそして社会に還元することで 私たちの仕事の存在意義そのもののが社会的存在価値として貢献する。 そんな会社にしたいと思った全6回の清水ゼミでした！！   ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー   賃貸経営の改善サポート と 相続支援コンサルティング 山本雅仁    

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  相続関連 借地権が設定された土地の売買における評価の乖離

  2018年03月21日

  今日は、相続案件で借地権が設定された土地の売却を どの様にするか不動産鑑定士の先生と調整をしておりました。 同族同士の売買になりますので鑑定評価をつけなければなりません。 下記のような案件です。   土地（借地権が設定されている）の売主は個人 買主は同族が代表を務める法人です。   買主の法人からすると できるだけ評価を下げて買取をしたいのですが 鑑定評価と、収益還元価格に開きがあります。   さてさて、 何故そうなってるのか紐を解いて きちんとした評価を出してもらう為の打ち合わせです！！ まだコンサル途中なのであまり多くは語れませんが 不動産にまつわる知識、また税金の知識 知らないと損をする事が多いですね。   不動産は奥が深いです！！   ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー 賃貸経営の改善サポート と 相続支援コンサルティング 山本雅仁      

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  自己啓発・勉強会 あきんど塾　卒塾式

  2018年03月16日

  昨日は、私が中期経営計画の作成を目的に １年間通ったあきんど塾の卒塾式が大阪産業創造館にて行われました。 　　   早いもので、入塾から１年が経つんですね。。。 立派とは言えませんが、中期経営計画を作ることで 自分の役割とやるべき事が明確となりまた大きな目標が出来ました。 以前からこのブログでもお伝えしていますが あきんど塾のプログラムも本当に良いんですが ココで出会った仲間との深い繋がりが何よりの宝となりました！！ あきんど塾３２期生は全部で３５人います。 卒塾した今、これから皆全員が、 それぞれの会社で自分たちの成長をフィードバックし それぞれの問題や壁にぶち当たりながらも 努力し会社を大きくさせていくことでしょう。   ５年後、１０年後にも 皆とまた笑って顔を会わせられる様、 私自身も、成長し続けていきたいと思います。   Ｈｅｙ　Ｗｈａｔ’ｓ　Ｕｐ！！ おー、最近どう？　元気にしてる？　って笑顔で言えるように！！   ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー 賃貸経営の改善サポート と 相続支援コンサルティング 山本雅仁    

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  相続関連 アスパ大阪相続サポートセンター開設

  2018年03月14日

  この度、弊社にて『アスパ大阪相続サポートセンター』を開設しました。 アスパ大阪相続サポートセンターは 不動産所有のオーナー様を対象に相続対策のご支援をさせて頂く弊社専門の部署になります。 アスパという名前にも意味がありまして 英語で『Asset Succession Partners』の頭文字を取った造語になります。 日本語では『資産承継のパートナー』という意味になります。   そして、昨日、設立記念セミナーを大阪産業創造館にて開催させていただきました！！ 大阪産業創造館は、あきんど塾でも毎週お世話になっていた馴染み深い場所です。   セミナー会場も綺麗ですし、設備も整っていますし、借りる費用も安いですし 弊社からも凄く近いのでいいところ尽くしなのですが やはり人気なので、日程の調整が難しいのが唯一の難点です。 大阪産業創造館 天気も良いですし、セミナーを開催するのには絶好の日和です。   記念すべき第一回目の開設セミナーの講師として 福岡から株式会社福岡相続サポートセンター 代表取締役の江頭さんにお越しいただき相続の基本についてお話をして頂きました！！ 開催につきまして、ご挨拶をさせて頂いてる私。 江藤先生のセミナー中の風景です。 江藤先生の話が上手なのもありますが 皆さん相続については必ずご自身に降りかかる問題でもあるので お昼直後というのに、誰一人眠たがらず真剣にお話を聞かれています。 最後に、弊社が開催する 相続対策セミナー『全６回コース』のご案内をさせていただき セミナーは無事終了しました。   参加して頂いた皆さん、『当に良かった、良かった』 とおっしゃって頂けたので関心度の高さが伺えます。   大手ハウスメーカーといえど 相続対策としてデタラメな収支計画のもとに立てられた 無謀なマンション建築、アパート建築がどんどんと推し進められている 現状の中、少しでも皆さんがそういった問題に巻き込まれないように また、仲の良いはずのご家族、親兄弟が 相続によって争いが起こり、そして家が途絶えたりしないよう 頑張ってお役に立ち続けて行きたいと思います。   ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー 賃貸経営の改善サポート と 相続支援コンサルティング 山本雅仁    

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  賃貸管理 収益物件の売却

  2018年03月8日

  本日、私どもで管理をさせて頂いています オーナー様の収益物件の売却をさせて頂きました。 この物件のオーナー様とは 私自身が管理受託営業を行い、そして管理委託をして頂き 今回物件の売却のお手伝いをさせて頂きました。 このオーナー様とは 登山に一緒に行ったり、お食事をご一緒させて頂いたり 公私共にお付き合いをさせて頂きながら 約５年間に渡って物件の管理をさせて頂いてましたので 売却までをお手伝いさせて頂けた事 感慨深く、本当に喜ばしい気持ちになります。   管理受託をさせて頂いた時は 従前の管理会社の管理状態が良くなく 家賃を下げることで入居率を保つという悪循環に陥っていました。   我々に管理を任されてから 清掃を初め、積極的な募集活動、内装をデザイン性の高いものに変える等 色んな手を使って、５年かけて徐々に徐々にですが 家賃も48,000円だったものを52,000円にまで引き上げながらも 入居率９３％を維持する人気物件へと成長させて行きました。 満室ベースで言いますと 年間19,560,000円の収入だったのが 年間20,280,000円の収入となり 年間で720,000円の賃料アップとなりました。   これは何を意味するかと言いますと 今回売却するのにあたり 還元率を7.5％とした場合 私どもが管理する前から比べると 9,600,000円高く売れたということになります。   売主様、買主様の希望により 売却価格を記載することはできないのですが 物件の収益力が上がることで、物件の価値が上がり 売却額が高くなります。   そして、人気物件となったことで 買主様も安心して物件を購入することが出来たわけです。 このように、物件を管理する力が いかに不動産投資においては大きな影響を及ぼすかが 分かる事例かと思います。   私たちの強みは 『賃貸経営の改善と適正化』です！！ 現場の力とコンサルティング力で オーナー様にさらなる収益性を高めていただくお手伝いを させて頂いております。   ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー 賃貸経営の改善サポート と 相続支援コンサルティング 山本雅仁