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【サブリース業者に規制】新法2020年12月15日施行

全ての賃貸住宅管理業者が適切に管理業務を行えるよう、不当な勧誘の禁止や重要事項の書面での説明義務を事業者に課す「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」が、2021年6月に施行されます。

その中でサブリースに関わる部分が先行して2020年12月15日施行されます。

「サブリース事業者に対して初めての法規制」について注意点など解説していきます。

サブリースの流れ（図）

サブリース業者への規制の目的

規制の法律が出来た経緯として下記のトラブルが社会問題化されたからです。 

  • サブリース契約（転貸借）をしていたオーナー（所有者）が資金繰りできず経営破綻になるケースが増加した
  • サブリース業者で締結された賃貸借契約において、一方的な賃料減額にする業者もいており、トラブルが増加した
  • サブリース業者から賃貸借契約（マスターリース契約）を一方的に解約し、経営困難に陥るケースが増加した 

このような問題は、過大広告や長期間の家賃保証がされるような約束など誤解を招くようなサブリース契約を締結していたことが原因だと言われています。 

不動産業界が健全に成長していくために、またサブリース事業においても適正かつ健全に成長するため新法を施行するにあたりました。

サブリース新法の主な内容

サブリース契約の規制を受けるのは、サブリース業者（特定転貸事業者）及びサブリース契約を勧誘する勧誘者に対してとなります。

特定転貸事業者とは、「賃貸住宅を第三者に転貸する事業を営む者」と定められています。

 また勧誘者は、サブリース業者からの委託により勧誘をおこなう営業行為の場合でも該当します。

勧誘者が第三者に再委託した場合も適用されるので、注意が必要になります。

サブリース新法の主な内容は下記です。

  • サブリースを勧誘する時や契約締結する前に重要事項説明を行い、賃貸経営不動産管理士等の署名・捺印をし、書面の交付をする。
  • 誇大広告や不当な勧誘の禁止
  • サブリース１戸からでも対象になる
  • 賃貸住宅管理業に登録を義務付けする
  • 違反したものは業務停止処分や罰則が科せられる

誇大広告等の禁止（賃貸住宅管理業法28条）の内容

サブリースを適正に運用するために「絶対に損はしない」といったような、メリットだけを強調しデメリットを目立たなくし、オーナーが誤解するようなことは、誇大広告になり禁止となります。

また本来実施していないことや事実と大きく違うことの「虚偽広告」も禁止となっています。

規制を受ける広告媒体は以下が該当します。

  1. 折込チラシやポスティング等のチラシ
  2. 紙媒体（雑誌や新聞等）
  3. テレビ広告やラジオ広告
  4. 自社ホームページ
  5. インターネット広告（ポータルサイト等）

特に自社作成のチラシや自社ホームページなど自由に作成できるものには、厳しいチェックが入る可能性があります。

サブリースの勧誘は、下記に注意をして、適正な情報を伝えることが必要です。

  1. 「家賃保証」や「空室保証」などの文言に隣接して、「定期的な家賃の見直しにより、家賃の減額がある」「サブリース業者からの途中解約することがある」などを表示する
  2. 家賃収入の利回りがずっと保証されると誤解するような表示をしない
  3. 維持保全の内容について、回数や頻度を明示して可能な限り具体的に記載する
  4. 物件の維持保全に必要な費用の負担について
  5. オーナーから契約解除する場合は、正当な事由がないと解約できないこと
  6. 著しく相違している点や実際よりも優良だと誤認させるような表示をすること

近年サブリース事業者による問題が多く取り上げられました。契約していたオーナーが、経営破綻（自己破産）に追い込まれる状況になったケースもあります。

その原因のひとつとして誤解をしてしまうような広告があったとこともあり、サブリース業者の適正やまたオーナーにもメリット・デメリットを学ぶ意識も必要となっています。

不当な勧誘等の禁止（賃貸住宅管理業法29条）の内容

誇大広告ともうひとつ問題にあがったのが、不当な勧誘等です。

このため、新法では下記の2つが定められています。

  1. 契約の締結の判断に影響を及ぼす重要な事柄を故意に事実を告げなかったり、事実と異なったことを告げる行為
  2. 強引な勧誘で契約を締結させようとする行為

わかりやすく例をあげると、

  • 申込を撤回しようとするオーナーを威圧したり圧迫したりする悪質な行為
  • 申込や契約するまで長時間拘束をして動揺や強要させるような行為
  • 夜間や早朝など迷惑と感じるような時間帯におこなう行為
  • 深夜または長時間に渡り勧誘する行為
  • 契約を拒否しているにもかかわらず無視をして勧誘を継続する行為

このような行為は不当な勧誘等に該当され違反行為だと認めれます。

マスターリース契約と締結前の重要事項説明

オーナーが賃貸業の知識が浅くサブリース業者とのマスターリース契約をすることが多く見られたため、国交省が発表した適正化ガイドラインにおいては次の点について求めています。

  1. 契約締結前に重要事項説明を実施し賃貸不動産経営管理士等の専門的知識や実務経験が豊富な者が説明すること。
  2. 重要事項説明をおこなってからマスターリース契約の内容が充分理解出来るように1週間程度の期間をおいて契約すること。
  3. 期間をおくことが難しい場合は、事前に重要事項説明書を送付した上で、説明すること
  4. 契約内容においてリスクの部分を説明すること
  5. オーナーが高齢の場合、過去に賃貸経営の経験があったとしても、身体的な衰えにより判断能力が変化することも考慮し、相手方の状況を考え説明を行うこと
  • 重要事項説明書の作成にあたり、国土交通省から以下の点も求められています。
  • 書面の内容を十分に読むべき旨を太枠の中に太字波下線で、日本産業規格Z8305に規定する12ポイント以上の大きさで記載すること。
  • 書面の内容を十分に読むべき旨の次に、借地借家法第32条、借地借家法第28条の適用を含めたマスターリース契約を締結する上でのリスク事項を記載すること。
  • 書面には日本産業規格Z8305に規定する８ポイント以上の大きさの文字及び数字を用いること。
  • サブリース業者がオーナーに支払う家賃の額の記載の次に、当該額が減額される場合があること及び借地借家法第32条の概要（契約の条件にかかわらず借地借家法第32条第1項に基づきサブリース業者が減額請求を行うことができること、どのような場合に減額請求ができるのか、オーナーは必ずその請求を受け入れなくてはならないわけではないこと等）を記載すること。
  • 契約期間の記載の次に、借地借家法第28条の概要（借地借家法第28条に基づき、オーナーからの解約には正当事由が必要であること等）を記載すること。

引用：国土交通省「サブリース事業に係る適正な業務のためのガイドライン」

重要事項説明書や特定賃貸借標準契約書（マスターリース契約）は必ず書面の交付が義務となっております。それぞれに記載すべき項目を定めており、国土交通省が出している参考例を活用するのも良いと思います。

参考

まとめ

弊社では、管理委託業務をメインに受託しております。

オーナー様の大切な資産をお守りするため同じ目線で賃貸経営をしております。

サブリースによるオーナー支援を選択される場合もあると考えられます。

サブリース事業者が適正な事業をすることにより、オーナー様にとって安心かつ安全に経営ができるよう、また弊社でも管理会社として良好なパートナーとし邁進していきます。

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