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賃貸マンションの管理会社の仕事とは何かを聞かれることが多々あります。

結構、いろいろやっているのですが、なかなか伝わらない・・・ということで管理担当がどんなことをしているのか、小出しで紹介します。

物件の募集

担当物件の部屋が解約になった際、貸主様へ次の募集条件の提案をおこないます。

提案する前に提案条件の根拠を示す為に、まずは現在の競合物件の調査をおこないます。

管理担当Nさんに質問

競合調査の競合ってどんなやつ？

• N：駅からの徒歩距離、方向、築年数、専有面積、設備、構造等、対象物件と似たような物件を調査して、賃料が適正かどうかと設備が劣っていないかを調査します。

方向とは？

• N：線路の北側と南側とかで全然雰囲気や相場が違う地域があるので、それだけで賃料相場が変わることもある為、駅からの方向も考慮する必要があります。

競合と言えるような物件の募集が出ていないときはどうしますか？

• N：直近数ヶ月の成約事例を確認します。

競合調べたあと、提案する賃料はどうやってきめていくのでしょう？

• 何件かの競合の坪単価（若しくは㎡単価）を出し、平均値をみる。その平均値に管理物件の部屋の面積かけたら、基準になる賃料がでるので、あとは競合物件より物件の「売り」があるかどうかを検証して基準より金額を上に設定するか下に設定するか考えます。あとは繁忙期か閑散期かによってお客様の「量」が違うので時期によっても賃料を変えたりします。ある程度考えがまとまったら、入居希望者と直接話をする機会が多い、仲介業者の方に意見を聞いて、「決まる賃料」をだして、相場に合った、且つ決まる賃料を提案します。

提案した賃料で決まらないことはある？

• N：もちろんあります。仲介業者へ周知したり、レインズの登録を見直したり、イメージしやすいようモデルルームを設置したりといろいろ募集活動をしてもどうにもならない時もある。

その場合はどうする？

• N：問い合わせや案内件数は集計しているのでわかるのですが、ヤバいのは問い合わせすらないこと。もっと言うと見られてもいないのが一番ヤバいです。

  物件近所の業者さんが見てくれないのであれば、沿線を変えて仲介業者をまわったり、ターミナル駅にある業者さんはけっこう遠くまで来てくれたりしますので、そこに周知します。

  それでも決まらない場合は賃料の減額をお願いすることもあります。

なるほど、有難う御座いました。

物件募集までのプロセスを聞こうとしたら、リーシング営業の方法まで話が出てきましたね。

今後も管理会社の仕事を紹介していきたいと思います。