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昨今、孤独死が増加傾向にあり、長年賃貸オーナーの悩みであった告知事務についてガイドライン案が国土交通省から公表されています。

今回は、告知義務についてガイドラインの内容とオーナーや管理会社が注意すべきポイントについて解説をします。

ガイドライン制定の背景

入居者が物件室内で亡くなると「事故物件」扱いとなり、新たに入居募集する際、「心理的瑕疵」として告知する義務がありました。そうなると入居者が集まりづらくなり、家賃を大幅に下げて募集せざるを得ないケースが多く、賃貸オーナーの悩みの種でもありました。

しかし、自殺や殺人があった場合は該当するのは明らかですが、高齢者の病死なども増え、それ以外のケースは曖昧でした。

病気や老衰で亡くなるのは人間として自然なことであり、こうした死亡まで事故物件として扱ってしまえば、賃貸経営者にとって大きな不利益となりかねません。

そのため告知すべき事故の範囲や、告知期間について明確なルールが無かったため、オーナーや管理会社によって判断が異なっていました。

そこで、国土交通省は「宅地建物取引業者による人の死に関する心理的瑕疵の取扱いについて」とガイドライン案を制定し、告知すべき内容と期間について交渉しました。

今回のガイドラインでは、居住用物件で事務所・店舗などは対象外となっています。

となると、入居者が集まりづらくなるために家賃を大幅に下げて募集せざるを得なくなるケースも多く、経営のダメージは甚大です。しかし今回、国土交通省から賃貸経営者の皆様にとって「朗報」ともいえる発表がありました。「宅地建物取引業者による人の死に関する心理的瑕疵の取り扱いに関するガイドライン」によって何が変わるのでしょうか。

ガイドライン案の３つのポイント

• １、老衰、病死など「自然死」・「家庭内事故」は告知義務なし

老衰や病気などのいわゆる自然死は、予想されるもので告知義務の必要はないとされました。

また「自宅の階段からの転落」や「入浴中の転倒」など物件内の日常生活の中で起こった事故による死亡の場合についても同様に告知義務の必要はないとされました。

自然死の告知義務がないことで賃貸経営のリスクが軽減になり、高齢者の受け入れをしやすくなり、入居促進にも繋がる可能性大きくなりました。

• ２、自然死でも特殊清掃が必要な場合は告知義務あり

自然死であっても、発見が遅れたことにより遺体損傷が進み腐乱や臭い、害虫が発生して特殊清掃が必要になった場合は、告知義務があるとされました。

物件外の隣地や道路など外部で発生した事故は対象外です。

共用部のエントランス、階段、廊下、エレベータなどは告知義務の対象となります。

また死因が不明な場合については、「心理的瑕疵」として告知義務が必要だとされています。

• ３、事故物件の告知義務は「3年間」

告知期間は3年間とされています。期間を明記されたことにより、これも賃貸経営のリスクを軽減されるものとなりました。

ただしこの期間は賃貸住宅のみが対象であり、売買では期間の定めがされていないので、何年経過していても告知が必要となります。

高齢者入居のリスク軽減により空室対策に有効

このガイドラインにより、高齢者の受け入をしやすくなり、空室対策にも有効的になります。

「高齢者入居者＝事故物件リスク」でしたが、早期発見できれば事故物件とならないため考え方は改めていく必要がありそうです。

高齢化社会が進む中で、さらに高齢者の受け入れのニーズが高まっていくことは目に見えていますので、社会貢献と同時に空室対策となるでしょう。

ただし単身向けで入居される場合などは、発見が遅れることもありますので、管理会社と相談をしながら、定期的に入居者の安否を確認することや高齢者用の商品なども増えてきていますので、検討しておくことをおすすめします。

まとめ

国土交通省は、パブリックコメントを加味した上で正式に決定する予定です。

このガイドラインはオーナーの資産価値を守るルールとして重要なものとなります。

安定継続に賃貸経営していく上でもこの件にアンテナを立てておく必要があります。

高齢者の受け入れがまだまだ不安のオーナー様もいらっしゃるかと思いますが、リスクが少なく空室を埋めたいなどお悩みは、無料相談にて受付しております。

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