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高齢者が入居率を変える？！国交省が懸念されていた「残置物の処理等に関するモデル契約条項」を策定！

賃貸住宅で単身者の高齢者世帯が増加している中、親族の連絡先が不明であったり、相続人の所在が分からない高齢者が死亡した際の賃貸借契約の解除や居室内に残された残置物処理が簡単に出来なかったりと、オーナー様が不安になり入居者を拒むこともありました。

このような高齢者が安心して居住を確保し、万一死亡した際に契約関係や残置物を円滑に処理できるように、国土交通省が「残置物の処理等に関するモデル契約条項」が発表されましたので、ご紹介いたします。

＜参考＞

賃借人が死亡すると、賃貸借契約と室内の家財などの残置物の所有権は、相続人に承継されます。そのため、相続人の確認や所在が不明だった場合、賃貸借契約の解除や残置物の処理が非常に困難になります。

このため、賃貸オーナの中には、リスクヘッジのため、単身高齢者に賃貸人が賃貸することを躊躇してしまい、単身高齢者が居住用物件を賃借しようとしても借りることができないという問題が生じています。

今回の発表した契約条項については、高齢者の賃借人が死亡した場合に室内に残された残置物を処理できるようにすることでリスクを軽減し、賃貸オーナーの不安を払拭し、高齢者に対して賃貸を積極的にできるようにした目的があります。

円滑に処理ができるように、賃貸借契約の締結前に受任者を決め、賃借人と受任者との間で、「賃貸借契約の解除」、「残置物の処理に関する死後事務委任契約」を締結します。この2点を賃貸借契約の条項を入れることで有効な手段となります。

「賃貸借契約の解除事務の委任に関する契約」

貸主と合意することにより、賃借人の死亡時に契約を解除出来る代理権を受任者が出来るようにします。

「残置物の処理事務の委任に関する契約」

賃借人が死亡時の残置物について処理や廃棄等を受任者に委託します。
賃借人は、廃棄しない残置物を指定し、指定した相続人などの送り先を明確にします。
受任者は、賃借人が死亡してから一定期間（おおよそ3ヶ月程度）の間に賃貸借契約を解除します。その後、廃棄しない残置物以外ものを廃棄し、相続人等に渡す家財などを送付するようにします。また換価できる残置物については、換価するようにする努めなければなりません。

※参考資料：(公社)全国賃貸住宅経営者協会連合会より

相続人が、賃貸借契約を承継するのかの確認をします。賃貸借契約を継続する意思が無ければ、貸主との合意を以て、解除することができます。

賃借人の死亡から一定期間(おおよそ３か月程度)が経過し、さらに賃貸借契約が終了した後に残置物を処理することができます。廃棄しない家財があった場合は、指定された相手方に送ります。

換価した残置物や室内の金銭は相続人に返還します。もし相続人が不明な場合については供託をします。

入居者が亡くなったことを知ったときは、死後事務委任契約の受任者に連絡をします。

受任者が室内に入るために、鍵の開錠などを求められれば協力をします。

また受任者が残置物を廃棄などにより搬出する際は、第三者の立会いが必要となります。

その場合、オーナーや管理会社の立会いを求められることが想定されます。

年齢は、60歳以上の単身者の高齢者に貸す場合の対象を想定としています。
賃借人の財産に一定の負担をかける面があるため、オーナーとの契約関係や残置物の処理の不安感があまり考えられない場合は、民法や消費者契約法に違反して無効となる可能性があります。
賃借人と受任者がモデル契約条項の内容を理解したうえで同意していることが必要です。
無効の可能性がある賃借人の例