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不動産投資において購入前の投資分析も非常に重要ですが、購入後も満室経営をしていくことがもっとも重要になってきます。

どの業界においてもどういった戦略と戦術の組み立てをしていくか、マーケティングの4P分析というものがあります。

4Pとは、「Product（製品）」「 Price（価格）」「 Place（流通・販路）」 Promotion（プロモーション）」の頭文字を取った言葉です。

賃貸経営を成功させるためにもこの4P分析を理解し活用することで、物件の課題や問題点を整理が出来るため非常に有効な手段です。

今回は、不動産投資に置き換えて不動産投資のマーケティング戦略についてお伝えいたします。

Product（製品）⇒物件

物件の間取りや設備、サービスの特徴など物件そのものの魅力がなければ入居率が下がってしまいます。

常に最新の設備を全て導入するには、賃料のバランスやエリアなどを見て考えなければいけません。

入居者が物件やサービスに何を求めているのかを調査・分析することが必要です。

まずは物件の第一印象を良くする

物件の現地を見に来た際に最初に目に入るのが建物のエントランス・駐輪場など共用部になります。最初の30秒で借りるか借りないのか心理的に決めると言われています。

例えば、エントランスの床にゴミが散乱していたり、使用されていない自転車が放置されていたり、1階の集合ポストにチラシが溢れ出てるなど、物件の内見に来られた人は、悪い印象を抱かれます。

また部屋についても下水の匂いがする、害虫が室内にいてるなど、長期間空室で管理面が行き届いていないと言っているようなものです。

例え古いマンションでも管理が行き届いている物件は、すぐに分かります。

まず最優先事項としてしないといけないのは、清潔に保つことを常に意識しましょう。

単身者・ファミリー別でどんな設備需要があるのかを知る

全国賃貸住宅新聞が毎年、単身者・ファミリー別の人気設備ランキングを発表しています。

2020年人気設備ランキング　全国賃貸住宅新聞より

この結果は、「この設備があれば家賃が高くても決まる」言われている設備になるので、参考になると思います。

単身者・ファミリーでも1位になったのが、「インターネット無料」です。

コロナウィルスの流行で、在宅ワークも増える中で、更に需要は高まっていると思います。

入居者がインターネット契約になると、月々5,000円近くも掛かってしまう為、多少家賃が高くても契約になったり、入居促進のひとつになります。

また「この設備がなければ決まらない」も発表しており、こちらも参考に賃料とのバランスを見ながら設備導入を検討してもいいと思います。

単身とファミリーでの求められる設備が少し異なるっているということがわかります。

物件のターゲット層に向けて適切なニーズの設備導入が必要かどうか把握をし設備投資の検討を行うことも大切です。

Price（価格）⇒賃料

不動産投資の出口戦略を考えたときに、とりあえず空室を埋めるために、賃料を下げて募集することはあまり良いやり方ではありません。

賃料収入と利回りに大きな影響があるので、賃料を下げてしまうと売却価格も下がってしまい、物件の資産価値を落とすことになります。

出口戦略にも大きな影響が出ますので、賃料の値下げは最終手段です。

購入前に賃料相場の調査をしっかり行い、例えば、敷金・礼金などの初期費用を下げたり、無料にする方法もあります。また、フリーレントなどを活用することで、賃料を下げに、入居者のメリットを出す方法もあります。

Place（流通・販路）⇒立地条件

不動産投資では立地によって大きく変わってきます。

4Pの中でも比較すると、立地は変更することが出来ません。

まずは、駅から近い物件が重要になります。

入居者が物件を探す際にポータルサイトで、駅の距離を最初に入力します。

都心部になるにつれて駅から徒歩何分圏内かで探す人も多くなってきますので、駅から徒歩10分以上だと、まず検索にも引っかかってきません。

ただし必ずしも駅の距離で探している人ばかりではありません。ファミリーであれば、学校の距離や治安、高齢の方なら病院の距離などです。駅から遠くなると駐車場のある物件を求める方も多くなると思います。

一番重要なのは、物件がどのターゲット層なのか？立地の周辺環境をリサーチしどこが優れているのか、分析することです。

その魅力を感じてくれるターゲット層が、その市場に多くいるのであれば、入居率も高くなります。

「駅からの距離」だけを見るのではなく、『周辺環境』『物件の大きさ』『閑静なのか』も意識しながらターゲットを決めていくことも大切です。

Promotion（プロモーション）⇒広告

どんな良い物件でも周知されないと借り手はいません。

広報活動については、仲介会社に広告を依頼し、オーナー自身が募集できるサイトも増えてきました。様々な広告活動をしていくことが重要になってきます。

問い合わせや内見を増やす事と成約にいたるまでの2つのポイントから見てきます。まずは問い合わせや内見を増やす為の広告戦略です。今はネット検索をして入居者自身が数件ピックアップして仲介会社に来社されます。

そこで問い合わせが多くするために、物件募集の写真を一眼レフで撮影したり、ホームステージングをして内見者のイメージを膨らませれる写真を掲載したりと一度内見したいと思わせることで反響を増やします。

最新のVRや動画を見て問い合わせする人も増えてきています。

いち早く導入している管理会社に依頼や仲介会社に物件を周知してもらうことが大切です。

成約の戦略はホームステージングなど費用が掛かってしまうケースもありますので、初めての不動産投資で取り入れることが難しいかもしれません。

部屋の第一印象も良ければ成約率もあがりますので、スリッパ・メジャー・周辺環境の地図などのWELCOMセットを用意することで、印象が良くなります。

大きな費用を掛けなくても少しのことで成約率は大きく変わってきます。

まとめ

不動産を購入前、購入後のマーケティングが賃貸経営で上手くいくかどうかです。説明した4Pを上手く活用し、このエリア・物件で勝てるシュミレーションをすることが必要です。賃貸経営においてもマーケティングの分析は非常に重要だと言うことです。

また同じ投資家や不動産業者などの第三者と協力しながら、新しい取り組みや意見をキャッチして賃貸経営をすることもおすすめします。

弊社でも無料相談をしておりますので、お気軽にお問合せください。

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