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修繕計画を考えてマンション経営 。修繕費の金額の目安は?修繕時期は?

マンション経営において 築年数を経過する と劣化などにより 老朽化が進み、大規模修繕が必要となります。また他にも 退去時の原状回復などにも費用がかかります。

今後、必要となる 修繕費用や時期についてご紹介します。

マンション経営に必要な 3 つの修繕

大規模修繕

 外壁修繕・塗装、 屋上 防水工事など 必要となる、比較的規模の大きな修繕です。

費用は少なくとも 200 万円 以上 となる ケース多い ため、資金を確保しておくことが必要になります。

修繕予防

修繕予防は、大規模修繕 が必要となる前に する 対処するための費用です。 事前に 不具合の発生 個所 には早めに部分修繕を行うなどの対処を行っておけば、先々の修繕コストを抑えることができます。

日常修繕(原状回復修繕 等)

共用部分の日常的な修繕(電球切れ 等) や、退去 における クリーニングや室内内装の リフォームが発生します 。

 

主な修繕 費用・ 内容の目安

アパートに必要となる主な修繕費と修繕時期や内容についてご紹介します。

外壁工事

外壁工事は、マンションの見栄えをよくするだけではありません。

建物一部のひび割れや剥がれであれば一部修繕で対応しても問題ありませんが、一般に10~15年程度で塗替えを行年程度で塗替えを行わないと、建物の耐久性にも影響を及ぼす可能性があります。

外壁工事費用は、足場の有無は、足場の有無や塗装材料によっても異なりますが、おおむねや塗装材料によっても異なりますが、おおむね1平米あたり平米あたり1~3万円程度です。

給排水管工事

配管関係は15~30 年程度の寿命といわれています 。

ただし ニオイやつまり などが発生した場合 は 修繕が必要となる 可能性 もあります。

早 く 劣化 を発見できれば、 配管 の 補修する工事で対処でき、 1 戸あたり 約 10 万円~ 20 万円程度 で 修繕が可能です。

劣化がひどく 配管そのもの を取り替える必要がある場合には、 1 戸あたり 40 万円程度の費用がかかります。

給水ポンプ交換

マンションには 各部屋に水を供給 するためにポンプが使用されています 。ただし約 10~15年程度で交換が必要 になる可能性高いです 。

費用の目安は、 70~150 万円程度です。

5 年程度で 定期点検を しておくと、交換までの時期を伸ばすことができます。

屋上やベランダの防水工事

屋根やベランダの防水工事についても10~15 年程度を目安に修繕が必要です。

修繕を行わないと、 室内へ 雨漏り や漏水の原因となり入居者とのトラブル を起こす原因と なります。

現在は塗装による防水が主流で、 1 平米 あたり数千~ 1 万円程度がかかります。

防錆塗装

共用部の手すりなど鉄製の設備は、年数が経過すると錆が目立つようになります。

見た目の悪化を招きますので、 約 5 年を目安に防錆 塗装 を行います。

費用の目安は 1 平米 あたり 4,000円程度です。

エアコン・給湯器の交換

各部屋の給湯器やエアコンは 7~10 年ごろから不具合が出始めます 。

10 ~15年程度で交換を考えておく必要があります。それぞれ 部屋の大きさにもよりますが 10 万円程度で交換可能です。

クロスやクッションフロアの貼り替え

退去後に原状回復に伴う 修繕です。

それぞれ 1 戸あたり単身者用( 1R 、 1K など)で 10 万円前後を見ておくとよいでしょう。

マンションの修繕費は計画を以って事前対応

マンションは日常の修繕を実施しても、10 ~15 年程度で大規模修繕が必要となります。

そのため、あらかじめ修繕費用の資金計画が必要となります。突然修繕が必要になる事態もあり、資金が不足しないように計画をしないといけません。

収支計画と修繕計画も立てておく必要がある

事業収支に大規模修繕のための費用を想定した修繕計画が必要です 。

修繕が必要 な 項目 を事前に準備し、修繕 費用と時期を一覧にした上で、 いつ 資金が必要であるかを 明記し準備が必要となります。

修繕費は 家賃収入から 積み立てが必要

数百万単位となる大規模修繕費用を積み立てる必要があります。 家賃収入から 全体の 5 %程度を積み立てするのが目安なります 。

ただし、修繕の積み立ては、実際に費用 が発生し 支払った時点で経費に計上することになります。

資金が不足 している場合は 、リフォームローンを活用することも可能です が、 金利 が発生するので おすすめ は できません。

修繕費用を少しでも安くする方法

修繕費用は高額とな るケースが多いですが 、費用 を中心に 気に 過ぎる と マンション の価値が低下して 入居付けが難しくなったり退去される方も多くなります。

ですので、 必要な修繕はきちんと行 うことが一番好ましいです 。

修繕費用を 少しでも安くするために は経年劣化やトラブルに 早く気づき、 対応することが 重要となりま す。また 信頼できる管理会社を選び、コミュニケーションも密にしておくこと も 効果的です。

修繕を依頼するときは、複数の業者に 見積もりを取り比較することしましょう。

そして、経年劣化だけでなく 自然災害 による 修繕 も 必要となる ケースが あります。

その際、保険 で対応できるケースがおおくありますので、 きちんと加入し、積極的に活用してください。

修繕費による トラブル

マンション経営において修繕費に関するトラブルが発生するのは、主に購入するとき や マンションから 入居者が退去したときです。

中古マンション 購入時のトラブルと回避方法築

10 年以上の中古 マンションを購入する場合は、 購入直後 に 大規模修繕が必要 になる可能性を 想定しておかなければなりません。 購入前に 必ず修繕履歴を確認した上で購入を考えるべきです。たとえ 外観から 問題がないように見えても、 売り主や 業者 が問題ないとしてい
ても注意しましょう。

購入前に、ホームインスペクション(住宅診断)を利用することもよいでしょう。

退去時の原状回復のトラブル

退去後、部屋内の原状回復のためにリフォームやハウスクリーニングなどを 実施します 。

しかし、 現在ネットも拡がり退去者が 費用をどこまで責任を負うか すぐに検索が出来、 トラブルに ケースも多くなっています 。

原則 、 入居者が 故意・過失により 汚損した部分については入居者に原状回復義務が生じますが、判断が難しい場合もあります。

トラブルとならないためには、国土交通省が制作している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を参考として、 入居前に 契約書 や 重要事項説明書で 説明して おくことが重要です。

また、退去時には必ず立会い、状態を退去者と確認を行うようにします 。

修繕費を意識した マンション 経営

マンションには修繕費が 発生します。 物件の価値 を上げ、 入居 率 を維持していくには欠かせないものです。高額な費用がかかることもありますが、 日常の 修繕 や事前に 計画をしっかり立てておくことで 費用を抑える事も 可能です。

また、修繕費は、劣化の修繕であれば経費として 計上できますが、修繕 し物件 価値 が上がった 場合 は 、減価償却が必要となります。このあたりも 理解したうえで 中長期の修繕計画を立てておくことが大切です。